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강남구 주거 환경

강남구에는 고급 아파트들과 초대형 고급 빌라, 대형 단독주택 같은 좋은 주거 지역이 많다. 

그러나 한국 최고의 부촌이라는 청담동, 논현동, 삼성동에도 뒷골목으로 들어가면 다세대주택과 원룸 등을 볼 수 있으며, 남쪽에는 서울에서도 얼마 남지 않은 판자촌인 구룡마을이 있다.

2021년, 구룡마을 주변 개포동 일대는 주공 2단지를 재건축 한 개포 래미안 블레스티지, 3단지를 재건축 한 디에이치 아너힐즈, 시영아파트를 재건축한 개포 래미안 포레스트 등 고가의 대형 아파트단지들이 조성되어 있고, 1단지 재건축 디에이치 퍼스티어 아이파크, 4단지 재건축 개포자이 프레지던스 등 더 큰 대형단지들의 건물이 지금도 빽빽히 올라가고 있다. 

그런데 강남구에서도 가장 뜨거운 감자로 화두에 올라있는 이 지역에는, 구룡마을만이 아닌 달터마을, 재건마을, 수정마을 등 인근주민들도 그 존재에 대해 잘 알지 못하는 '판자촌' 들이 존재한다. 

이들은 강남지역, 특히 개포동과 도곡동 인근이 개발될 당시에 주변지역과 서울전역에서 이주한 철거민들이다. 

지금은 정부의 노력으로 보상을 받고 떠난 사람들이 많지만 몇몇 주민이 여전히 그자리에 거주하고 있다.

네이버 지도를 켜고 개포고와 수도공고 사이의 달터공원을 확대하면 무질서하게 세워진 건물들이 있는데 이것이 달터마을로 불리는 판자촌이다. 

개포현대2차 서쪽으로 양재천을 북으로 바라보고 대치중과 마주보는 작은 지역에 쌩뚱맞은 건물 몇채가 있는데 이곳이 재건마을이었던 곳으로 현재는 원주민들이 모두 퇴거해 재개발지로 사용될 예정이다. 

국악중고교 정문 맞은편 건물 뒷쪽에 무질서한 건물 몇 채가 옹기종기 모여있는데 이것이 수정마을이라 불리는 곳이다.

개포동의 이런 역사와 더불어 '넝마공동체'라는 것도 양재천의 영동5교 밑에 있었다. 

말 그대로 넝마주이들이 모여있는 곳이었는데 2012년 늦여름 구청에서 철거 이야기가 나오기 시작했고 이에 대한 저항으로 사물놀이 악기들을 가지고 약 20명이 모여서 온 힘을 다해 치며 시위했다. 

그러나 결국 용역이 투입되고, 경찰이 배치되며 긴장감이 감돌던 어느 날, 하룻밤 사이에 경찰이 말 그대로 밀어버렸다. 

우선 사람과 트럭 같이 이동 가능한 것들만 쫓아내고, 나머지는 며칠 후 포크레인이 와서 컨테이너를 한쪽으로 밀어넣었다. 

며칠 뒤에는 철조망과 CCTV까지 설치되었다. 

그리고 현재는 영동5교 교각 보수 공사로 인해 남아있던 컨테이너도 철거해버린 상태다. 

이에 대해 다른 주민들에게 피해를 주지 않고 오랜 세월 공존해왔던 사람들을 너무 매몰차게 대했다는 시각도 있고, 도시정화 차원에서 당연한 것이라는 시각도 있다.

강남의 주거환경을 가장 쉽게 구분하는 기준은 테헤란로이다. 

이곳을 기준으로 북쪽인 '테북' 과 남쪽인 '테남' 으로 나눈다. 테헤란로 자체는 10차선의 대형도로로 강남구의 중앙을 동서로 횡단한다. 

테헤란로 연선은 대기업, 금융기업, IT기업, 회계법인, 법무법인 등 서울의 3대 도심에 걸맞은 상업지구로 형성되어 있으며 남북측으로 주택과 상업시설이 발달해 있다. 

테헤란로와 접하는 대치-삼성-역삼-논현동 일대에는 자취하는 회사원들을 위한 원룸(솔로일 경우)/투룸(커플일 경우)이나 연립주택, 빌라가 상당히 많다. 

강남구 토지의 용도별 구성, 주거환경, 상권, 학군이 테헤란로를 기준으로 달라진다. 

원래 '영동개발'로 불렸던 강남개발 첫 시점에는 주로 현재의 '테북' 지역인 압구정-청담-논현동 일대를 위주로 개발계획이 세워졌고 '테남' 지역은 말죽거리로 유명한 양재동, 역삼1동, 도곡1동 일대를 제외하면 여전히 그렇다할 시가지도 없었던 복숭아밭, 배밭, 소규모 취락지구 뿐인 벌판이었다.

2021년 '테북'은 강남역, 가로수길, 코엑스, 압구정로데오 등으로 대표되는 대형 상업지구, 청담동명품거리와 도산대로 등으로 고급화된 저밀도 사무-상업지구, 한강변 압구정동의 중대형아파트, 청담-논현-삼성동의 고급빌라와 단독주택 위주인 저밀도 주거지구로 구성되어 있다. 

청담-논현-삼성동에도 강남구청과 청담공원 근처를 중심으로 아파트가 밀집되어 있지만 '압구정 현대'로 대표되는 압구정동의 아파트 밀집지구와 테남의 대치-도곡-개포동의 대단위아파트 밀집지구에 비해 규모가 작다. 

한편, '테남'은 '대치동학원가'로 대표되는 사교육 중심지역과 상가 중심의 고밀도 사무-상업지구, 아파트가 대다수를 차지하는 고밀도 주거지구로 구성 되어있다. 

강남하면 떠오르는 '상류층' 이라는 이미지와 '비싼 아파트+8학군' 이라는 이미지를, 각각 '테북'과 '테남'이 담당하고 있다고 볼 수 있는데 현재 압구정 대단지의 노후화와 대치-도곡-개포동의 고급신축 아파트들로 인한 인구이동 때문에 두 지역의 이미지가 희석된 느낌이 있다. 

하지만, 청담-삼성-논현동의 고급빌라나 중대형 단독주택의 '뼈대있는 부촌' 이미지는 테북의 특색이다. 

테남에도 고급빌라와 단독주택은 있지만 각 동에서 차지하는 주거형태의 비율에서 테북이 훨씬 높은 형태로 차이가 난다.

강남구는 면적이나 인구에서 서울의 작은 구 두개는 거뜬히 들어가기 때문에 관할구역이 방대하다. 

따라서 서로 거리가 먼 두 동은 같은 구민이라는 동질의식이 적을 수 있다. 

같은 강남 8학군이어도 중학교까지는 테헤란로 이북과 이남의 학교가 함께 배정되지 않고 나뉜다. 

고등학교부터는 많이 섞이는데 테남의 대치동에서 테북의 경기고나 영동고로 가는 경우도 많으며 테북인 삼성동에서 테남인 진선여고로 진학하는 경우도 흔하다. 

테북의 북단인 압구정동 압구정고 출신과 테남의 남단인 개포동 개포고 출신한테 서로 같은 강남 출신 아니냐고 하면 둘은 아마 공통점이 없어 그냥 웃음만 지을 것이다. 

일반적으로 강남구의 주거 환경은 아파트가 대부분을 차지한다. 

90년대까지 압구정동에선 대치-도곡동을 강남으로 치지 않는 경향이 있었다. 

이후 2000년대에 들어서 낙후되어 있던 한티역과 선릉역 주변의 대단지아파트인 역삼동 개나리, 도곡주공 등이 통째로 재건축되고, 도곡2동에 타워팰리스가 들어서자 원래 대치동의 대표격이었던 중대형 아파트들을 필두로 새로운 중산층들이 '역삼래미안', '도곡렉슬'과 같은 재건축 대단지들에 속속 입주하였다. 

이로 인해 강남구의 '심리적 마지노선'이 이 지역까지 확장되었다.

2000년대에 이르러 은마아파트에서 학생들을 전과목 과외하며 서울대를 보내 명성을 얻은 손주은 씨가 메가스터디를 창업하며 '대치동 학원가'가 전국적인 유명세를 떨치기 시작했다.

2010년대에 들어 학원들은 대형화되고, 그에 맞추어 전국 사방각지에서 자녀를 교육시키고자 하는 중산층-상류층 부모들이 수서SRT 개통과 더불어 대치동과 근방에 폭발적으로 몰려들었다. 

그 중 가장 덕을 본 단지라 하면 단연 '도곡렉슬'과 청실아파트를 재건축한 '래미안대치팰리스'를 들 수 있을 것이다. 

특히 한티역 일대는 과거 낙후된 아파트들과 재래시장이 혼합되어 '강남의 슬럼'라 불렸던 오명에서 벗어나 대한민국 사교육 신화의 중심지로 변모한 지경에 이르렀다.

이러한 강남개발의 흐름에 따라 약 2000년대 중후엽부터 '강남'을 이야기 할때 '테북' 만인지 '테남'을 포함시켜야 하는지에 대한 지역구분 개념 자체가 모호해지기 시작했다. 

이후 양재천 이남 지역의 노후화된 주공아파트 일색인 개포동과 영구임대아파트가 있는 일원-수서동을 강남이라 취급하지 않겠다며 모호해진 테북-테남 개념 대신, 양재천 이북-이남을 구분하는 '양북-양남'이라는 신조어가 새로이 등장하게 된 계기가 되었다. 

하지만 또 시간이 지나 2020년대 들어 양재천 이남의 개포동이 테남의 경우처럼 재건축을 거쳐 고급 주거지가 되자 양북-양남의 기준마저 또다시 매우 모호해졌다. 

따라서 영동대로를 기준으로 동서를, 양재대로를 기준으로 남북을 나누어 양남의 개포동까지는 '강남'에 끼워주더니, 다시 광평로를 기준으로 일원동과 수서동까지 '강남'이지만 세곡동은 절대 강남이 아니라고 외쳐대는 등 의미 없는 노력들이 부동산카페 일부 회원들에 의해 한동안 자행되어 왔다.

하지만 일원-수서동 택지개발 당시 서울특별시에서 기피 시설인 영구임대아파트를, 허허벌판을 새로 계획개발하여 주민동의를 받을 필요가 없는 이지역에 몰아넣어 놓은 것일 뿐, 90년대 초 일원본동의 신축아파트는 이미 당시기준 20년구축 동일평형 압구정 현대 두채에 비등한 가격대를 형성했었다. 

2020년 일원2동의 개포8단지를 재건축한 '디에이치자이개포'는 평당 1억에 육박하는 개포동일대 재건축아파트의 신고가를 찍었으며, 삼성병원앞 단독주택지구인 대청마을 또한 대규모 재건축 예정지라는 이유로 단독주택이 30-40억에 거래되고 있다. 

한편 수서동에는 궁마을, 교수마을, 쟁골마을 등 시가 40억-60억을 위시하는 마당딸린 대형 단독주택들이 대모산자락에 즐비하게 늘어서 있는데 이 지역의 거주자들은 주로 부유한 은퇴 중노년층으로 본인들의 집 값이 오르내리는 것에 별 관심조차 없다. 

또 재건축 이전, 슬럼화됐던 개포동의 주공1단지와 양재천 사이에는 지금 기준으로도 대형인 60평대로 구성된 민영아파트들이 들어서 있는데 약 2,500세대가 현재도 거주하고 있다. 

타워팰리스를 북쪽으로 마주보며 천변에 서있는 이 구축 민영아파트들은 개포동이 천지개벽 하여 주변이 온통 고급 신축들로 둘러쌓인 현재에도 인근에서 부촌 이미지가 강하다. 

어찌됐든 이런저런 사정을 고려해도 테북이니 양남이니 열심히 이리 쪼개고 저리 쪼개 이쪽은 강남 저쪽은 비강남이라는 식으로 분류하려는 노력 자체가 최근들어 매우 무의미해졌다는 것을 알 수 있다.

심지어 강남의 끄트머리였던 수서동의 원룸형 아파트(신동아)조차도 SRT 개통 이후 집값이 평당 8천만 원을 넘기면서 2021년 9월 현재 13억 이상의 시세가 형성되었는데, 강남구라는 계급장을 달았다는 이유만으로 다른 지역 대비 높은 가격 상승이 이루어진 것이다. 

SRT 수서역과 가장 근접한 삼익아파트도 아파트의 기준평형인 전용 84㎡의 시세가 2021년 12월에 18-19억에 거래되고 있다. 

2022년 말부터는 만 30년을 채우는 아파트가 나오게 되어 일대 재건축이 활기를 띌 것이기 때문에 포텐셜이 높다고 할 수 있다.

원래 서민 영구임대아파트촌인 수서동조차도 부유층 전문직의 신혼거처로 인기가 높아지며 소득수준이 급성장하였고 SRT 개통과 더불어 신세계백화점 수서점이 2027년 개업 예정 계획을 내놓았다. 

특히 신세계백화점 수서점은 신세계 측에서 강남권에 유치하는 두 번째 매장이고 또 강남구에 실제로 입점하는 마지막 백화점이기도 하다. 

강남구라는 이름에 걸맞게 3대 명품 매장을 모두 유치하겠다고 공표한 만큼 수서동에서 낙수효과를 받을 가능성이 높다. 

또한 비수도권에서의 접근성이 대단히 좋고 강남구라는 입지에도 불구하고 상대적으로 저렴하며 개발 호재가 연속되어 외지인들의 아파트 매수 수요가 대단히 높으나 매물이 거의 나오지 않아 거래가 잘 이루어지지 않고 있다.

한강변부터 시작된 강남 주거지역 개발은 계속해서 남하해 현재에 이르러 구룡산과 대모산 이남의 세곡동까지 대규모 아파트지구로 조성된 상태이다. 

양재천 이북지역들은 개발이 끝나 대부분의 모든 필지가 건물들로 꽉 차버렸지만 양재천 이남 지역은 대모산, 구룡산과 연접해 재건축된 개포동의 신축단지와 일원-수서동의 구축단지 일색으로 군데군데 넓은 공원과 큰 녹지가 많아 상대적으로 분위기가 다르다. 

일원-수서동의 남은 구축 아파트들이 재건축되면 이 지역의 녹지가 줄어들 가능성이 있지만 이미 재건축이 된 아파트들도 이른바 '숲세권'을 강점으로 밀고 있다는 점을 보면 양재천 이남의 녹지는 보전될 것으로 보인다. 

근래 새로 개발된 세곡동은 아예 신도시로 조성되어 다시 분위기가 달라진다. 

이러한 분위기의 변화를 체감할 수 있는 좋은 방법이 강남구의 동쪽 경계선과 완전히 일치하는 고가도로인 분당수서간도로(서울시계 진입후 동부간선도로)로 복정역 인근부터 북상하다 올림픽대로를 타고 동호대교나 성수대교까지 강남을 종단해보는 방법이다. 

예외는 있지만 남에서 북으로 가면 개발 순서를 역순으로 볼 수 있다. 

혹은 구룡마을입구 교차로에서 시작해 선릉로를 쭉따라 압구정갤러리아까지 쭉 북상해 보는 것도 괜찮다. 

테헤란로와 양재천이라는 두 경계, 양재천 이남의 녹지, 테남의 학원가와 고밀도 아파트 단지, 테북의 고급 상점과 저밀도 거주지를 전부 체감해볼 수 있을 것이다.